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【オーナーさん必見】家賃値上げ交渉におけるポイントとは/神戸あかり法律事務所

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【オーナーさん必見】家賃値上げ交渉におけるポイントとは

現在、家賃の値上げを考えていらっしゃるオーナーの方は、すでに賃貸借契約を締結している方からの同意を得るにはどうすれば良いか、といった点でお困りになっていることと思います。

当記事では、家賃値上げに関する解説と、その交渉におけるポイントについて詳しく解説をしていきます。

 

 

家賃の値上げには正当な理由が必要

 

現在家賃を値上げしたいと考えていらっしゃるオーナーの方は、家賃の値上げに正当な理由が認められるかについて事前に確認しておく必要があります。

その理由としては、家賃の値上げはオーナーの都合によって実施することができないからです。

 

賃料の値上げの正当な理由の内容は、借地借家法321項に以下のように定められています。

 

「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」

 

少し言葉が難しく、長くなっているため、正当な理由を以下に箇条書きにします。

 

①物件に対する固定資産税などが増額した
②経済事情の変動により物件の資産価値が上昇した
③近隣の家賃相場より賃料が低い

 

①物件に対する固定資産税などが増額した

固定資産税以外には、都市計画税、建物の維持や管理費用、修繕費、損害保険料などが増加した場合には、正当な理由に該当して、賃料の値上げが認められます。

これらの費用は、オーナーの挙動とは関係なく増額されるものであり、その額をコントロールできないことが理由とされています。

 

②経済事情の変動により物件の資産価値が上昇した

リフォームなどにより資産価値が増加したり、周辺の都市開発などによって不動産評価や需要が増加したような場合には、正当な理由に該当します。

基本的に賃料は物件の資産価値を参考に決めることが原則であることが理由とされています。

 

③近隣の家賃相場より賃料が低い

築年数、間取り、面積などが似ている周辺の近隣物件と比較した際に、明らかに賃料が安い場合には、正当な理由に該当します。

 

しかしながら、すぐに相場通りの賃料まで値上げできるとは限らないため、注意が必要です。

 

 

賃料値上げ交渉のポイント

 

賃料の値上げ交渉はなかなかスムーズに進まないことがあります。

そこで、スムーズに交渉を進めるためのポイントをいくつかご紹介いたします。

 

①賃料の値上げが正当であるという根拠を示す

賃料の値上げに際して、上記で紹介した正当な理由に該当する場合には、しっかりとその根拠を示して、賃借人に納得をしてもらうことが重要です。

 

②賃借人へのメリットを用意する

賃料が値上げされるとなれば、引越してしまうという賃借人もいらっしゃいます。

しかしながら、引っ越しにも引っ越し費用や新たな物件の敷金や礼金などがかかってくるため、次回の更新料をタダにするなどといった優遇措置を提示することで、納得をしてもらえることがあります。

 

③必要に応じた譲歩

いきなり賃料が値上げされるとなると支払いが難しいという方もいらっしゃると思います。

そのような賃借人に対しては値上げ額の見直しや値上げ時期の後ろ倒しなどによって、ある程度こちら側が譲歩することも重要です。

特に学生の賃借人であれば、卒業後に退去することが非常に多くなっているため、その方が退去するまでの期間はそこまで長くないと認められるような場合には、退去後に賃料を値上げするということも考えられます。

 

 

不動産トラブルは神戸あかり法律事務所にお任せください

 

賃料の値上げでは賃借人とトラブルに発展してしまうケースは少なくありません。

このようなトラブルを未然に防ぐ、あるいは解決するために弁護士に相談することをおすすめします。

神戸あかり法律事務所では、賃料の値上げ交渉をはじめとした、不動産関連のトラブルについても専門的に取り扱っておりますので、お困りの方は一度ご相談にお越しください。

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